"Право на собственность"

Раздел 1.2. Право на собственность.

 Из обращения гр-на А. к Уполномоченному по правам человека

в Самарской области (вх. № 2767 от 01.08.2013 г.)

В 2013 году наиболее остро стояли вопросы приобретения и сохранения прав на земельные участки и жилые помещения, а также беспрепятственного доступа населения к водным объектам в сельских поселениях с ограниченными водными ресурсами. Независимо от благосостояния людей, их волновала непредсказуемость решений органов власти по распоряжению их землей и имуществом, возможное изъятие которых могло поставить крест на многолетних усилиях по самостоятельному решению жилищного вопроса.

В 2013 году в адрес Уполномоченного по правам человека в Самарской области поступило 280 обращений граждан по вопросам защиты права на собственность что составило 8,9% от общего количества рассмотренных обращений за год (в 2012 году - 265 обращений, что составляло 7,88% от всех поступивших обращений).

1. Неспортивные страсти по земле

(право на собственность в условиях подготовки к Чемпионату мира по футболу 2018 года)

Большую обеспокоенность самарцев вызвали мероприятия по подготовке градостроительной документации и планировки территории к предстоящему чемпионату мира по футболу 2018 года. «Рассерженные дачники» - собственники участков в Красноглинском и Кировском районах г.о. Самара в штыки встретили планы по застройке территорий, прилегающих к будущему стадиону, где должны пройти матчи ЧМ-2018. В свою очередь, их «собственнические устремления» наткнулись на негодование поклонников футбола и просто неравнодушных горожан, мечтающих о превращении хаотично застроенных дачных массивов в благоустроенную часть цивилизованного города. Какие риски действительно существуют и как их можно избежать, сохранив возможности развития городских территорий? – Об этом в течение года шли жаркие споры, к чести региональной, городских властей и взбудораженной общественности, перешедшие из плоскости взаимных обвинений в конструктивное соучастие заинтересованных горожан в подготовке планировочных документов. Но резонные опасения пока остаются. И связаны они, в первую очередь, с особенностями регулирования градостроительной и экологической экспертиз, земельных и жилищных отношений, установленными законодательством в связи с подготовкой к международным спортивным мероприятиям[1]. Граждан напрягают особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения объектов инфраструктуры[2]. Если за три месяца они не согласятся с предложенной выкупной ценой за их имущество, то вопрос об изъятии принадлежащих им земельных участков и расположенных на них домах будет решен в судебном порядке. Закон, как бы, намекает им: это хорошо, что вы согласны, потому что все равно придется! Потому что все – для спорта, все – для победы!

Не оспаривая значимость спортивных мероприятий международного уровня и их позитивных последствий для развития города и региона в виде отремонтированных дорог и домов, условий для массового спорта и социального самочувствия населения, нельзя не прислушиваться к доводам жителей территорий, прилегающих к будущему стадиону с сопутствующей инфраструктурой.

В адрес Уполномоченного обращались граждане, имеющие земельные участки и дома в районе Студеного оврага, опасавшиеся их возможного изъятия при строительстве объектов инфраструктуры[3], дачники садовых товариществ «Нефтяник-Мазин угол», «Сорокин Хутор», «Победа Октября»[4]. Заявители сообщили, что данные участки находятся в официально зарегистрированной частной собственности. В течение последних 10-15 лет основная масса участков застроена капитальными домами под индивидуальное жилье. Построена за счет жителей вся инфраструктура – водо- и газоснабжение, дороги, электроснабжение и т.п. Кроме того, для многих данное жилье является единственным. Многие участки принадлежат собственникам более 50 лет, на них выросло и проживает 3-4 поколения.

Казалось бы, Губернатор Самарской области Меркушкин Н.И. публично заверил горожан, что их права и законные интересы никоим образом не будут нарушены, что понимает их возмущение как привычное за последние годы недоверие к действиям властей. Отреагировала на происходящее и Общественная палата Самарской области, по инициативе которой создан Общественный комитет «ЧМ-2018» в целях осуществления мониторинга и общественной экспертизы программ и мероприятий, связанных с подготовкой к чемпионату. Представители «дачников» могут ознакомиться с любыми документами, получить достоверную информацию от министерства строительства Самарской области и внести свои замечания и предложения. Однако опасения людей не развеяны полностью, и тому есть свои предпосылки.

Как сообщило министерство строительства Самарской области Уполномоченному по поводу обращения жителей поселков Радиоцентр, Яблонька, Сорокины Хутора[5], в целях размещения объекта капитального строительства регионального значения – стадиона с инфраструктурой в городском округе Самара предусмотрена разработка проекта планировки территории в районе Радиоцентра № 3 в границах Кировского и Красноглинского районов городского округа Самара.[6]

Впоследствии министерство строительства Самарской области уточнило: земельные участки под строительство стадиона и объектов инфраструктуры размещены на землях, находящихся в собственности Самарской области – 27 га и 203,1 га – переданных из федеральной собственности в декабре 2013 года (бывшая территория Радиоцентра № 3); а так же 50 га – территория технопарка. Министерство утверждает, что проектом планировки учитывались сведения о наличии зарегистрированных и находящихся в стадии регистрации объектов частной собственности. Поэтому проектными решениями не предусмотрен снос и изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности.[7] То есть, гражданам опасаться нечего.

Но опасения сохранились – уж больно противоречивая поступала в дальнейшем информация от министерства строительства Самарской области. Так, в июле оно сообщило, что в соответствии с требованиями FIFA к городам-организаторам ЧМ-2018 на территории города должны быть выполнены градостроительные мероприятия и благоустройство городских территорий, в том числе прилегающих к стадиону[8]. И проект планировки с размещением объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимых для осуществления мероприятий для проведения игр ЧМ-2018, уже охватывает площадь в 930 га. С одной стороны, министерство подчеркивало, что речь идет только о выявлении свободных земельных участков для возможного их использования под инфраструктуру, что существующие садовые участки и строения не будут задеты. А с другой, заявляло, что границы земельных участков под строительство спортивных объектов и объектов инфраструктуры, будут определены после утверждения проекта планировки территории, после внесения изменений в генеральный план г.о. Самара; затем возможно определить земельные участки и строения, попадающие под снос. И каждый раз информация, предоставляемая министерством, начиналась «за здравие» (интересы собственников не будут задеты), а заканчивалась «за упокой»: в случае потребности изъятия земельных участков для государственных нужд процедура будет осуществляться на основе утверждённого Министерством регионального развития Российской Федерации проекта межевания территории и в соответствии с действующим законодательством[9]. Эта недоговоренность порождала у «дачников» стойкое ощущение отсутствия гарантий в сохранении собственности. Не вполне убедительными выглядят обещания министерства строительства Самарской области, которое обещает учесть сведения о зарегистрированных объектах частной собственности, дабы они не попали под снос[10], тогда как данные о количестве собственников им не представлены. И эта фигура умолчания, как и неопределенность информации из официальных источников о границах и размерах отводимых под строительство территорий, плодила подозрения в неискренности намерений по сохранению объектов частной собственности. Прозрачность и достоверность информации снимали бы значительную часть напряжения. Казалось бы, определенность и прозрачность в вопросах планирования территорий, должны были внести публичные слушания. Но сами процедуры публичных слушаний мало способствовали пониманию между населением и властью.

Публичные слушания о внесении изменений в Генеральный план г.о. Самара, в бывшем клубе Трамвайно-троллейбусного управления, 15 июня 2013 года.[11]

Только после волны возмущения процедурами и результатами публичных слушаний органы власти пошли на совершенно адекватные меры, направленные на доступность и прозрачность информации, а также на рабочие согласования вопросов с инициативными группами граждан. На официальном сайте министерства строительства Самарской области размещены эскиз планировочной организации территории, протоколы совещаний рабочей группы по подготовке проекта планировки территории в районе Радиоцентра № 3[12]. Специалисты ГУП СО институт «ТеррНИИгражданпроект» ведут прием и консультации с «дачниками».

Представители садово-дачных объединений получили возможность вносить предложения в комиссию по застройке и землепользованию при Главе г.о. Самара. В период публичных слушаний от них поступило около 750 предложений, отработано более 300. Именно с учетом мнения граждан, Глава городского округа Самара Азаров Д.И. направил проект новых Правил застройки и землепользования городского округа Самара на доработку. Свое решение он озвучил на совещании, состоявшемся 12 марта 2014 г. в Администрации города, подчеркнув необходимость еще раз внимательно посмотреть все предложения, которые не были учтены.[13] Проект планировки территории для размещения объектов инфраструктуры должен быть утвержден Правительством РФ в III квартале 2014 г., после чего будет разработан проект межевания.

Эскиз планировочной организации территории в целях размещения стадиона с инфраструктурой в районе радиоцентра № 3 в городском округе Самара  от 03.10.2013 г.

На территории, предназначенной для строительства стадиона и инфраструктуры к ЧМ-2018, согласно проекту Правил застройки г.о. Самара установлена зона О11 («Зона комплексного развития новых общественных центров»).

Это означает возможности комплексного освоения территории и формирования многофункциональных общественных центров. Анализ информации, полученной при помощи портала услуг «Публичная кадастровая карта» позволяет сделать вывод о том, что в территориальную зону О11 не включены земельные участки, находящиеся в частной собственности, расположенные в районе территории, предназначенной для строительства стадиона к Чемпионату Мира 2018 года.

Массовые опасения жителей частного сектора в зоне, приближенной к будущему стадиону, были связаны с зонированием территории их проживания как Ж1 («Зона застройки индивидуальными жилыми домами») вместо ранее действующей зоны Ж6 («Зона дачного хозяйства и садоводства»). Люди были обеспокоены тем, что, если они в течение трех лет не возведут и не оформят в собственность жилые строения, то их участки будут изъяты как у не эффективных собственников.

По имеющейся информации, в процессе публичных слушаний в числе замечаний к проекту Правил землепользования и застройки городского округа Самара поступило предложение от министерства имущественных отношений Самарской области и ООО «Рекон» - разработчика проекта Правил землепользования и застройки городского округа Самара о включении в основные виды разрешенного использования зоны Ж1 вида использования «ведение садоводства» и «ведение огородничества». Причем, виды разрешенного использования частными правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования[14]. Возведение объекта капитального строительства – это право собственника земельного участка, но не его обязанность. Так что, в этой части мнение собственников земельных участков о том, что установление жилой зоны обязывает их немедленно возвести коттеджи на своих шести сотках, иначе их отнимут в пользу государства, ошибочно, и опасаться этого незачем.

Люди боятся, что имущество, в лучшем случае будет выкуплено по стоимости, никак не окупающей их фактических затрат, а в худшем, как сигналит им историческая память, просто «конфискована». Вот в этом собственники, настроения которых «подогревались» различными конспирологическими версиями, заблуждались. В интернете появились угрожающие предупреждения, что власти не мытьем, так катаньем будут выбрасывать людей с их участков в случае, если решат именно там строить какие-либо объекты, предлагая им заниженную кадастровую стоимость объектов недвижимости. Процедура по изъятию земельных участков, предусмотренная ФЗ-108, действительно, более ускорена по сравнению с процедурой, установленной Гражданским кодексом РФ. Но и в том, и в другом случае, при выкупе учитывается рыночная цена. В соответствии Гражданским Кодексом РФ при определении выкупной цены в нее включаются не только рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Поверьте, это не наивные представления, не имеющие отношение к прозе жизни! Дома, построенные в Сочи для «переселенцев» с Имеретинской низменности перед Олимпийскими играми, выглядят не хуже таун-хаусов на просеках в Самаре (хотя, сколько копий там было сломано в земельных конфликтах!).

Правда, возникает резонный вопрос: как вообще можно компенсировать труд людей, а то и многих поколений, годами и десятилетиями обустраивавших свои участки и строения? Не то, чтобы люди лелеют свои «мелкособственнические» настроения и не готовы воспринять интересы городского сообщества… Просто наш человек решает свой «жилищный вопрос», как правило, один раз в жизни. И тратит на это почти половину жизни. И не готов согласиться с тем, что эта половина была потрачена впустую, и теперь ему опять придется начинать все заново. Как с отчаянием сказал один из собственников на приеме Уполномоченному, «мы просто больше не поднимемся в этой жизни!». Дома на «околофутбольных» территориях, конечно, разные: есть и роскошные коттеджи, и скромные дачные домики на исторических советских шести сотках, но большинство домов построено теми, кто в 90-е годы были вынуждены покинуть бюджетные учреждения и поднимать собственный бизнес. Также упорно и самостоятельно они решали свои жилищные проблемы. И не считаться с их усилиями – это все равно, как объявить морально-психологический дефолт. Органам власти стоит бережнее отнестись к этим социальным настроениям и не поддаваться на искушение использовать «неспортивные» методы сталкивания лбами городские сообщества в конфликте интересов собственников и болельщиков, оправдывая необходимость застройки любой ценой. Государственная ответственность за соблюдение прав и законных интересов различных групп, отзовется и результатами, и общим социальным драйвом к вожделенному футбольному празднику жизни.

2. Джентльмены у дачи

(проблемы в вопросах приобретения и оформления собственности граждан на объекты недвижимости)

Массовые волнения самарцев по поводу планирования территорий под строительство спортивных объектов и инфраструктуры основаны на хорошо известном опыте выспрашивания земельных участков у власти и изматывающей борьбы за их оформление в собственность.

Самой «невинной» причиной отказа государственных органов заявителям в вопросах приобретения права собственности на объекты недвижимости является формальный подход к рассмотрению документов, представляемых гражданами. Например, ветеран Великой Отечественной войны Л. с февраля 2012 года по октябрь 2013 года пытался оформить право собственности на земельный участок в Волжском районе Самарской области, испытывая непреодолимые сложности с постановкой участка на кадастровый учет, добросовестно исполняя все рекомендации Управления Росреестра по Самарской области и внося все мыслимые и немыслимые изменения в земельную документацию[15].

Все тщетно: последовал отказ и решение о приостановке осуществления кадастрового учета.

В результате обращения Уполномоченного в Управление Росреестра по Самарской области ситуация получила благополучное разрешение – проведен повторный анализ документов, представленных Л., решение о приостановке кадастрового учета пересмотрено. Более того, Управление Росреестра по Самарской области указало специалистам филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» на необходимость при работе с заявлениями о государственном кадастровом учете объектов недвижимости внимательно изучать содержание поступивших документов во избежание принятия необоснованных решений о приостановлении или об отказе[16].

Министерство имущественных отношений Самарской области с октября 2010 года волокитило рассмотрение обращения пенсионерки, инвалида 2 группы В.[17] Будучи собственницей гаража, она никак не могла получить в собственность земельный участок за выкуп. После обращения Уполномоченного в министерство имущественных отношений Самарской области, вопрос тут же был решен положительно[18]. Но три года человек потратил зря.

Рассмотрев обращение Уполномоченного в интересах граждан К. и Ю.[19], которые сообщили о затягивании рассмотрения их заявлений о предоставлении земли в собственность, министерство имущественных отношений Самарской области приняло решение о предоставлении земельных участков в собственность бесплатно для ведения садоводства указанным гражданам в соответствии с Законом Самарской области «О земле».[20]

В обращении к Уполномоченному гражданка Т., имеющая ребенка-инвалида, сообщила, что она обращалась в администрацию Красноярского района Самарской области по вопросу получения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, однако в нарушение действующих законодательных норм, ей было отказано в предоставлении земельного участка и предложено участие в аукционе.[21] В то же время инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства[22]. При предоставлении инвалиду земельного участка для жилищного строительства в соответствии со ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" по договору купли-продажи торги не проводятся[23].

Кроме того, заявительница относилась к категории «молодая семья», в отношении которой согласно Закону Самарской области «О земле» возможно принятие решения о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность. Однако ни по одному из вышеуказанных оснований права заявительницы администрацией Красноярского района Самарской области не были реализованы.

После вмешательства Уполномоченного и запроса Главе муниципального района Красноярский Моглячеву В.Н., заявительницу пригласили на личный прием в администрации района, по итогам которого разрешен вопрос по приобретению земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в п.г.т. Новосемейкино без проведения торгов.

В аппарат Уполномоченного в 2013 году поступило несколько обращений от граждан, столкнувшихся с невозможностью получения земли для ведения садоводства или огородничества в черте г.о. Самара по причине наличия на испрашиваемых земельных участках зеленых насаждений[24].

Например, в адрес Уполномоченного обратился гражданин М. в интересах гражданки Ч., которой министерством имущественных отношений Самарской области было направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка под садоводство[25]. В качестве обоснования отказа указывалось нахождение в границах испрашиваемого участка зеленых насаждений и необходимость их сохранности, а также установленный законодательством запрет их самовольной вырубки. На что у заявителей возникло вполне обоснованное возражение: ведь они отнюдь не собирались вырубать эти зеленые насаждения! Между тем отказ обосновывался фактом, который в действительности не произошел. Аналогичные основания были указаны министерством имущественных отношений Самарской области в уведомлении об отказе в предоставлении земельного участка гражданину С.[26], а также в уведомлении об отказе в предоставлении земельного участка гражданке В.[27]

По рекомендациям Уполномоченного граждане обратились в судебные органы. В результате по заявлению гражданки Ч. Октябрьским районным судом г. Самары 05.02.2014 г. было вынесено решение, которым признаны незаконными действия министерства имущественных отношений Самарской области[28]. В настоящее время данное судебное решение обжалуется, однако судом был сделан ряд важных выводов. Ссылку Минимущества на градостроительные нормы, которыми запрещена самовольная вырубка деревьев и кустарников[29], суд счел необоснованной, поскольку действующее законодательство не содержит таких оснований к отказу в предоставлении земельного участка как наличие на нём зеленых насаждений. Более того, в настоящее время возможность осуществления сноса зеленых насаждений осуществляется в рамках предоставления муниципальной услуги "Выдача разрешений на снос зеленых насаждений"[30]. Из всего вышеизложенного суд делает вывод о том, что самовольное уничтожение зеленых насаждений является лишь основанием для привлечения лица к установленной законом ответственности, но не основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Но главная причина затруднений граждан в получении и оформлении собственности – это прямой корыстный интерес структур, обязанных содействовать реализации права на собственность.

На рассмотрении Уполномоченного находится жалоба собственников земельных долей в составе коллективно-долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, СПК «Прогресс».[31] Заявители подозревают, что принадлежащую им землю делят на десять обособленных участков, которые затем отдадут третьим лицам, не имеющим никакого отношения к СПК. В ходе рассмотрения жалобы выяснилось, что, действительно, земельные участки в кадастровом квартале 63:17:1604002 были предоставлены администрацией Волжского района в собственность физическим лицам бесплатно для животноводства. Изданы соответствующие постановления главы района (всего в администрацию района обратились 10 граждан с заявлениями о предоставлении для ведения животноводства земельных участков по 50 000 кв.м каждый). При этом администрация района никак не объясняет, почему безвозмездное предоставление земельных участков третьим лицам на одной из самых привлекательных территорий Самарской области началось в обход их законных правообладателей

По результатам проверки, инициированной Уполномоченным, прокуратурой Волжского района установлено, что земельные участки были предоставлены администрацией муниципального района Волжский Самарской области на землях общей долевой собственности СПК «Прогресс», в связи с чем принесены протесты на постановления главы района о предоставлении земельных участков и направлены материалы в ОМВД России по Волжскому району[32].

В том же Волжском районе, в с. Николаевка земли сельхозназначения каким-то волшебным образом оказались занятыми стихийными захоронениями, а Администрация района до сих пор на голубом глазу пытается уверить Уполномоченного, что это практически законное событие[33].

После вмешательства Уполномоченного захоронения прекратились, но землю в муниципальную собственность так и не вернули. У жителей, пытавшихся протестовать против ежедневных похоронных процессий, следующих из областного центра через с. Николаевка, сожгли дом – и никаких результатов в расследовании поджога!

Испытывая труднопреодолимые сложности в оформлении земельных участков и недвижимости в собственность, граждане нередко становятся свидетелями, как земли и даже водные объекты предоставляются муниципальными органами в частную собственность без учета положений федерального законодательства и публичного права граждан на свободный доступ к объектам общего пользования.

В адрес Уполномоченного по правам человека в Самарской области в 2013 году вновь обратились жители села Соляниха Красноармейского района Самарской области.[34] Заявители сообщили, что собственник пруда, расположенного в данном поселке, начал запрещать им пользоваться не только земельными участками, прилегающими к пруду, но и самим водным объектом, обозначив пруд со всех сторон информационными знаками. В обращении указывалось, что пруд используется частным собственником для организации платной рыбалки. Фактически указанный пруд является единственным водным объектом, находящимся рядом с поселком.

По данному обращению сотрудниками аппарата Уполномоченного по правам человека в Самарской области была проведена выездная проверка совместно с органами прокуратуры.

Прокуратура признала незаконное ограничение на свободное передвижение как жителей п. Соляниха, так и иных граждан.[35] По выявленным нарушениям закона прокурором района в интересах жителей направлен иск с обязанием собственника не чинить препятствий в свободном передвижении. В итоге ограничения сняты собственником, производство по данному делу прекращено в связи с отказом истца от заявленных требований вследствие их «добровольного» удовлетворения ответчиком[36].

Новоявленный собственник пруда (на фото слева он - в центре) уверенно чувствует себя под защитой администрации Красноармейского района в отличие от жителей Солянихи, лишившихся единственного  водоема в селе

Аналогичная ситуация сложилась с прудом в селе Старая Бинарадка Красноярского района Самарской области, к которому после продажи земельного участка, прилегающего к пруду, доступ был перекрыт новым собственником[37]. Органами местного самоуправления Красноярского района Самарской области были проведены торги муниципального имущества – гидротехнического сооружения (плотины), а также принято решение о передаче в собственность частного лица земельного участка, в границах которого находится водный объект – пруд Бабаозг и гидротехническое сооружение – Дамба-1. В итоге в частную собственность перешел единственный в селе водоем, использовавшийся в целях массового отдыха и пожаротушения. А местные власти по своему усмотрению распорядились земельным участком, на котором, согласно данным министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, находился водный объект федеральной собственности, не подлежащий купле-продаже.

Но жизнь показывает, что незаконное распоряжение земельными участками в ущерб публичных интересов граждан, не влечет неотвратимого наказания даже при доказанности вины должностных лиц. Глава сельского поселения Старая Бинарадка муниципального района Красноярский Наумов М.Д. обвинялся в совершении двух эпизодов мошенничества с использованием своего служебного положения (ч. 3 ст. 159 УК РФ) и двух эпизодов служебного подлога из корыстных побуждений (ст.292 УК РФ).

Судом было установлено, что Наумов в 2009 году зарегистрировал право собственности на два земельных участка. Основанием для государственной регистрации права послужили выданные им же недостоверные выписки из похозяйственной книги о наличии у него права на земельные участки, что не соответствует фактическим данным похозяйственного учета и материалам государственной инвентаризации земель. Красноярский районный суд с учетом мнения прокурора признал подсудимого виновным по ч. 3 ст. 159 УК РФ. Уголовное дело по ч. 1 ст. 292 УК РФ судом в отношении Наумова прекращено в связи с истечением срока давности привлечения к уголовной ответственности[38].

Если дело с отчуждением очередного озера Тополевое в п.г.т. Смышляевка также будет спущено на тормозах, и местными начальниками, и населением будут сделаны однозначные выводы: первыми, что им можно безбоязненно распоряжаться землями без всяких последствий, а гражданами – что бестолку уповать на закон и справедливость, коль скоро у них раз за разом нагло отбирают землю и не несут за это никакой ответственности.

В настоящее время расследуется уголовное дело в отношении главы городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский по ч. 2 ст. 285 УК РФ (злоупотребление полномочиями главой органа местного самоуправления) и ч. 2 ст. 286 УК РФ (превышение полномочий главой органа местного самоуправления). По версии следствия, в период времени с июля 2004 года по август 2005 года Б., являясь главой муниципального района Волжский, передал в аренду ООО «Вейрон», директором которого является его сын, земельный участок общей площадью 102 000 кв.м, расположенный в двух километрах северо-восточнее п.г.т. Смышляевка, вместе озером Тополевое. Ранее к этому озеру была незаконно проведена линия электропередач. Передавая в аренду земельный участок с расположенным на нем водным объектом, Б. в нарушение требований Водного кодекса РФ не установил ограничение на беспрепятственный доступ в зону береговой полосы всех желающих, что повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан, выразившееся в запрете доступа всех желающих к указанному водному объекту[39].

С учетом такого вопиющего неравенства простых собственников и распорядителей собственности, облеченных властными полномочиями, вполне понятно то напряжение, которое возникло у части самарцев по вопросам сохранения собственности в преддверии Чемпионата мира по футболу. И самым убедительным способом снятия этого напряжения являются не уговоры и медийно-пропагандистские кампании, а наведение порядка и гарантии законного распоряжения собственностью на территории области.

3. Много ли земли для многодетных?

(развитие ситуации с обеспечением земельными участками многодетных семей в 2013 году)

Законодательством Самарской области предусмотрен подробно разработанный механизм реализации гражданами, имеющими трёх и более детей, своего права на землю[40]. Казалось бы, граждане не должны иметь затруднений в получении земельных участков. Однако надежды многодетных граждан на получение в собственность земельных участков в Самарской области в максимально короткие сроки пока не оправдываются.

На проблему недостаточного информирования и понимания гражданами механизма самостоятельного формирования земельного участка, а также порядка оформления требуемых для этого документов, Уполномоченный обратил внимание в специальном докладе, изданном в 2013 году: «О проблемах в бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей, на территории Самарской области». Основой для него послужили обращения многодетных граждан к Уполномоченному[41].

Например, гражданин Л. в своем обращении к Уполномоченному сообщил, что его многодетная семья была поставлена в очередь для бесплатного получения земельного участка в городском округе Самара и Волжском районе Самарской области[42]. Однако ни в одном из муниципалитетов при подаче заявления ему не была разъяснена возможность самостоятельного поиска земельного участка, которая была на тот момент предусмотрена законодательством, не говоря уже о документации, которую для этого необходимо собрать. Ничего ему не пояснили и относительно возможных сроков предоставления сформированного земельного участка.

Имели место ситуации, когда вместо поддержки многодетных семей чиновники муниципальных администраций совершали прямо противоположные действия. В Сызранском районе шесть многодетных жителей желали приобрести свободные участки с самостоятельным оформлением границ земельных участков. Однако при обращении граждан в администрацию информацию о наличии свободных земельных участков им не предоставили, тем самым скрыв свободный земельный фонд[43].

И даже внимание всех уровней власти к реализации инициативы Президента РФ по поддержке многодетных семей не останавливает отдельных должностных лиц от злоупотреблений. В нарушение требований закона органами местного самоуправления было отказано в предоставлении многодетной семье К. земельного участка на территории сельского поселения Светлое Поле муниципального района Красноярский[44]. Только после напоминания Уполномоченным Главе муниципального района Красноярский Моглячеву В.Н. о режиме наибольшего благоприятствования многодетным семьям, обозначенном в Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 30.11.2010 г., заявителю на личном приеме в администрации Красноярского района был тут же предложен испрашиваемый земельный участок для оформления в собственность бесплатно[45].

Норовят местные власти и подсунуть многодетным семьям участки на неудобье, лишенные всякой инфраструктуры. Например, гражданка К., проживающая в Красноармейском районе Самарской области, в своем обращении к Уполномоченному указала, что её многодетная семья хотела оформить бесплатно земельный участок под строительство дома, однако семье был отведен участок, где отсутствуют коммуникации и дороги, нет подъезда к участку[46].

Но если государство исходит из решения задач максимального достижения социального и экономического эффектов, очевидна необходимость инфраструктурного обеспечения сформированных земельных участков. Учитывая социальную ориентированность идеи бесплатного предоставления земельных участков многодетным семьям, затраты инфраструктурного обеспечения должны лечь на публичную власть, а не на граждан. Зато и вовлеченность соответствующих земельных участков в имущественный оборот со всей вытекающей из неё социально-экономической отдачей будет реальной, а не эфемерной. Наиболее целесообразно формирование земельных участков для многодетных семей целыми анклавами с уже подведенными коммуникациями для индивидуального жилищного строительства.

Как показывает практика обращения граждан, имеющих трёх и более детей, с жалобами к Уполномоченному, в их основе лежат следующие проблемы:

1) отсутствие доступной, понятной информации о способах реализации права на бесплатное получение в собственность земельных участков и последствиях бесплатного получения земельного участка (так, зачастую у граждан отсутствует понимание того, что значит формирование земельного участка; отсутствует также информация о том, что бесплатное получение гражданами земельного участка влечёт за собой в последующем уплату земельного налога;

2) не реализованные ожидания граждан по предоставлению им сформированных органами власти земельных участков в пределах границ населённых пунктов, в которых они проживают, и с наличием транспортной и инженерной инфраструктуры в непосредственной близости от предоставляемого земельного участка;

3) отсутствие готовности местных властей в отдельных муниципалитетах разъяснять многодетным гражданам положения законодательства о предоставлении земельных участков (такие обязанности не зафиксированы в законодательстве, но разве это не вытекает из всей идеологии социальной поддержки населения?!).

Анализ результатов рассмотрения указанного специального доклада Уполномоченного органами государственной власти Самарской области и органами местного самоуправления показывает, что рекомендации Уполномоченного были приняты во внимание и по ним ведется работа.

В Богатовском районе Самарской области с октября 2013 года начато постоянное анкетирование всех многодетных семей на предмет изучения и разъяснения возможности безвозмездного приобретения земли. В адрес сельских поселений района направлены рекомендации по рассмотрению возможности установления налоговой льготы для категории многодетных граждан в части установления коэффициентов для исчисления размера земельного налога[47]. В Кинельском районе уже проведена работа по установлению налоговой льготы по уплате земельного налога гражданами, имеющими трех и более детей. В двух сельских поселениях Кинельского района (Новый Сарбай и Чубовка) Собраниями представителей приняты решения о предоставлении льготы следующего содержания: «Освобождаются от налогообложения граждане, имеющие трех и более детей и получившие на безвозмездной основе земельные участки в собственность»[48].

На официальных сайтах муниципальных образований, в которых не была размещена полная информация для многодетных граждан, в настоящее время публикуются административные регламенты, списки граждан, имеющих троих и более детей, подавших заявление на постановку на учет для получения земельного участка, а также пошаговые инструкции по оформлению градостроительной документации под ИЖС, начата работа по созданию электронной очереди многодетных граждан; созданы возможности для отслеживания очередности с помощью сети «Интернет».

Муниципалитеты отмечают и проблемы с финансированием работ по формированию земельных участков с подведенными коммуникациями. Например, в городском округе Отрадный по предварительным расчетам на выполнение работ по строительству водопровода, канализации, наружных сетей газоснабжения, электропередач, дорог и тротуаров, а также на проектирование этих работ с нулевого цикла необходимо 65,1 млн. рублей. Изыскать денежные средства в местном бюджете не представляется возможным, поэтому Администрация г.о. Отрадный обратилась в министерство строительства Самарской области с предложением о разработке областной программы по проектированию и обустройству коммунальной инфраструктурой земельных участков для многодетных семей[49].

В целом, на момент подготовки ежегодного доклада ситуация с предоставлением земельных участков многодетным гражданам в Самарской области выглядит следующим образом: на территории Самарской области проживает 15 642 многодетных семей. Обратились за постановкой на учет – 8 459 семей. Поставлено на учет 6 882 граждан, имеющих трех и более детей, для бесплатного предоставления сформированных земельных участков. Получили земельные участки 833 многодетных семьи[50]. Несмотря на подвижки по созданию условий для предоставления земельных участков, вряд ли можно быть удовлетворенными темпами реализации прав многодетных семей. Эти условия, в первую очередь, зависят от наличия сформированных участков. И если на 1 марта 2013 года 30 муниципальных образований смогли сформировать всего 710 земельных участков (при наличии 4 703 многодетных семей, поставленных на учет для предоставления земельного участка), а обладателями заветной земли стали только 205 многодетных семей[51], то по итогам года было сформировано уже 4 386 земельных участков[52]. Такой «рывок» стал возможен благодаря софинансированию расходных обязательств местных бюджетов из бюджета Самарской области в объеме 62 млн. рублей. На 2014 в областном бюджете эти на цели предусмотрены денежные средства в размере 60 млн. руб.

Как и по всей стране, наиболее сложно решаются вопросы с изысканием земельных участков для многодетных семей в крупных городах. Из 3 910 многодетных семей, проживающих в г.о. Самара, на учет для предоставления участков поставлены только 1 898 семей. А получили за год участки всего 58 семей[53]. К началу 2014 года Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара сформировано 65 земельных участков, из которых 58 – под индивидуальное жилищное строительство в Красноглинском районе в массиве Орлов овраг; еще 197 земельных участков там же – в процессе формирования.

Администрация г.о. Самара[54] констатирует, в городе нет достаточного количества свободных от прав третьих лиц земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. В связи с этим не осуществляется их формирование и предоставление. Для решения возникших проблем Администрация предлагает задействовать землю в Красноярском и Волжском районах по согласованию с главами этих муниципальных образований. Вместе с тем, нельзя не обратить внимание, с какой легкостью находятся достаточно крупные участки земли под строительство торгово-развлекательных центров прямо в центре Самары. В таких условиях жаловаться на дефицит земли просто грех, тем более, что Президент России обозначил приоритет в поддержке многодетных семей, а отнюдь не инвесторов ТРЦ и ритейлеров.

Полагаю, полезным может оказаться путь сопоставления подтвержденной фактически и прогнозируемой заявленной потребности в земельных участках со стороны многодетных семей и фактического объема имеющихся земельных ресурсов на конкретных территориях Самарской области, с целью оптимизации работы по формированию земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, для многодетных граждан.

4.      Ничьи дома, плотины и электросети

(бесхозяйные объекты и правовые последствия для граждан)

Проблема проживания граждан в бесхозяйных помещениях и помещениях, содержание которых осуществляется ненадлежащим образом, имеет социально-экономические корни и связана с переходом от социалистической модели формирования, распределения и содержания жилищного фонда к рыночным отношениям.

Тяжелые последствия этого периода приходится преодолевать министерству имущественных отношений Самарской области: до сих пор не имеют государственной регистрации права собственности Самарской области 56,2% объектов недвижимого имущества Самарской области и 26,7% земельных участков[55]. И хотя в адрес Минимущества были высказаны претензии Счетной палатой Самарской области в части совершения сделок с недвижимым имуществом, не оформленным в собственность Самарской области, с точки зрения соблюдения прав человека, позиция министерства – правильная: обеспечение непрерывности функционирования учреждений социальной сферы в длительных процессах их передачи из федеральной собственности в региональную важнее, чем юридические формальности.

Прокурорами городов и районов Самарской области ежегодно направляются в суды десятки заявлений о признании незаконным бездействия органов местного самоуправления, которые не принимают мер по выявлению, постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества. Только в 2013 году прокурорами направлено в суд 39 заявлений, из них судом рассмотрено и удовлетворено 26 заявлений, 13 заявлений пока находятся на рассмотрении в судах. Органами прокуратуры также внесено 3 представления об устранении нарушений законодательства о порядке постановки на учет бесхозяйного недвижимого имущества, из которых 2 удовлетворено, одно находится на рассмотрении[56].

В г.о. Самаре работа по внесению в реестр муниципального имущества ранее бесхозяйных объектов, а теперь обретших собственника, приобрела системный характер. В реестр внесены 242 единицы электрических сетей и 2 977 единиц теплосетей, 45 объектов уличного освещения, 2 748 объектов благоустройства, 744 единиц газопроводных сетей, 11 технологических комплексов и т.д[57].

Но в целом, органы местного самоуправления не испытывают никакого энтузиазма в выявлении бесхозяйных объектов. Во-первых, требуется трудоемкая и затратная по времени процедура для установления юридического факта отсутствия собственника объекта. А во-вторых и в-главных, на содержание имущества при последующем оформлении его в муниципальную собственность опять-таки придется изыскивать средства из муниципальных бюджетов, не ломящихся от избытка денежных средств.

Тем не менее, делать это необходимо. В противном случае люди, проживающие в бесхозяйных домах, обречены на полное социальное бесправие, как это имело место с обитателями бывшего Дома колхозника в селе Узюково муниципального района Ставропольский.

Семьи, проживающие в д. 3 по ул. Шоссейной в поселке Узюково Ставропольского района как будто «списаны» с героев пьесы Горького «На дне»: удобств нет, обогреваются буржуйками. После приезда  Уполномоченного местные власти впервые за много лет обратили внимание на бесхозный дом. Верхние фото – март, нижние – октябрь 2013 года

Надо сказать, что при заинтересованном отношении районных администраций к постановке вопросов активными жителями, вопросы решаются гораздо оперативнее, как это происходит по обращению С., проживающей в с. Богдановка Нефтегорского района Самарской области.[58]

В ходе выездного приема заявительница сообщает, что в 1997 году при ликвидации ПСК «Родина» в связи с банкротством, социально-значимые объекты были переданы в местную администрацию, но не оформлены до сих пор. Остались бесхозяйными дороги и электролинии. В результате иногда происходит отключение электроэнергии в жилых домах, замыкание и даже возгорание электростолбов. Несгибаемую политическую волю демонстрирует только МУП ЖКХ «Утевское», начисляя плату за воду, не взирая на все проблемы с водоснабжением.

В обращении граждане отмечают:

В 2013 году водопровод был поставлен на учет как бесхозяйное имущество в Нефтегорском отделе Управления Росреестра по Самарской области, а по истечении года со дня постановки на учет бесхозяйного водопровода администрация поселения обратится в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на данный объект[59]. Администрацией сельского поселения Богдановка получены технический план на сооружение и кадастровый паспорт[60]. В 2014 году планируется строительство нового водопровода по ул. Фрунзе.

При взаимодействии Уполномоченного по правам человека с Администрацией Нефтегорского района и Администрацией с.п. Богдановка сформирована и необходимая техническая документация на объекты электроэнергетики. В ближайшее время электросети обретут своего законного собственника, в которого можно будет спросить за качество предоставляемых услуг. Тем более, что Арбитражный суд Самарской области указал, что отсутствие права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество не освобождает органы местного самоуправления от участия в предупреждении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций в границах поселения[61].

В ходе выездной проверки в Волжский район в августе 2013 года в поселке Зелененький по обращению А. жители обратили внимание Уполномоченного и сотрудников его аппарата на заброшенное недостроенное здание[62].

Из-за длительного отсутствия строительных и ремонтных работ на данном объекте существенным образом были нарушены нормы и правила, в результате чего прочность здания снизилась настолько, что это создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект не огорожен, территория не благоустроена. Вблизи здания играют подростки, это вызывает у жителей опасения – у здания треснувшие плиты и частично обвалившийся потолок.

Уполномоченный обратился в прокуратуру Самарской области, которая планирует обращение с иском в суд о понуждении собственника обеспечить безопасность объекта либо его снос[63]. С целью предотвращения доступа на данный объект посторонних граждан и детей владелец объекта – гражданин С., который, кстати, так и не предоставил правоустанавливающие документы на земельный участок – обязался закрыть дверные и оконные проемы на недостроенном объекте металлической сеткой.

Завладевший земельным участком при туманных обстоятельствах собственник не торопится завершать строительство здания, которое становится опасным для подростков, играющих в недострое

Если муниципальные власти самоустраняются от контроля над ситуацией, то исторические изменения и юридические формальности буквально перепахивают судьбы и надежды людей. В нижеследующем сюжете речь идет не только о бесхозяйных объектах, сколько об отсутствии хозяйственности муниципального руководства.

Красноречиво иллюстрирует проблемы с жильем, входившим в общественный жилищный фонд, обращение к Уполномоченному группы граждан, ранее работавших в колхозе «Родина».[64] В 1990-х годах колхозникам были предоставлены служебные квартиры под условием отработки в колхозе определенного времени. Граждане отработали в колхозе необходимый период, уволились, но остались проживать в соответствующих квартирах, несли расходы на их содержание, ремонт, газификацию. На определенном этапе колхоз «Родина» весь свой жилищный фонд включил в уставный капитал, оставив его на своем балансе; решение о передаче в муниципальную собственность или передаче, продаже гражданам жилых помещений не принималось. В 2005 году на общем собрании членов колхоза «Родина» принято Положение о передаче квартир, принадлежащих колхозу «Родина», квартиросъемщикам безвозмездно и в порядке продажи. В 2007 начала осуществляться передача и продажа квартир, принадлежащих колхозу «Родина», принят устав колхоза в новой редакции, зарегистрированный впоследствии в установленном порядке. В новой редакции устава были определены льготные категории работников, которым колхоз передает жилые помещения безвозмездно, либо по остаточной стоимости. Квартиросъемщики, не подходящие под льготную продажу (например, не отработавшие 15 лет в колхозе или на момент купли-продажи не работающие в колхозе), в соответствии с новой редакцией устава должны выкупать квартиры по рыночной цене, определенной правлением колхоза. При этом все расходы по оформлению права собственности, в том числе первичного права собственности колхоза «Родина», граждане должны взять на себя.

Как видно из описанной ситуации, смена «правил игры» привела к тому, что граждане, годами уверенные в своем праве на жилье, исполнявшие обязанности по содержанию жилых помещений, оказались поставлены перед проблемой необходимости приобретения жилья по рыночной цене. Да и вышли многие из колхоза по вынужденным причинам: либо зарплату задерживали, либо здоровье подкосилось и пришлось сменить место работы. И если бы власть в нужный момент проявила такую же заинтересованность, как бывшие руководители колхоза, то дома сегодня бы являлись муниципальным жилым фондом, а людям не пришлось «выкупать» ранее предоставленные им квартиры.

5. В списках не числятся…

(о подвижках и новых рисках в решении проблем обманутых дольщиков)

В 2012 – 2013 годах Губернатор и Правительство Самарской области очень многое сделали для разрешении проблем обманутых дольщиков. Были задействованы новые механизмы привлечения на проблемные площадки более эффективных застройщиков. Это – и списание долгов по аренде земли, и бесплатное предоставление земельных участков. Им также выделялись областные субсидии на создание сетей коммунальной инфраструктуры, на погашение процентов по кредитам, взятым на достройку проблемных домов.

Межведомственная комиссия по урегулированию вопросов долевого строительства на территории Самарской области при Губернаторе Самарской области помогала дольщикам и ТСЖ устранять препятствия к строительству.

Благодаря принятым мерам произошли положительные сдвиги. За счет областных средств в 2012 году достроено 3 дома в Самаре, Новокуйбышевске и Кинеле. А всего по области сдан в эксплуатацию 41 дом. Строительство многих других объектов сдвинулось с мертвой точки, и их нельзя уже назвать проблемными: 46 объектов вошли в график строительства[65]. По каждому проблемному объекту в министерстве строительства Самарской области разработаны планы мероприятий по удовлетворению прав участников долевого строительства многоквартирных домов. В целях урегулирования ситуации, сложившейся в сфере долевого строительства, министерством строительства разработана подпрограмма «Оказание государственной поддержки гражданам – участникам долевого строительства, пострадавшим от действий застройщиков до 2016 года» государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года[66].

Начались «посадки» и тех, кто дольщиков обманывал. Директор ЗАО «Гагаринец» Алексей Садчиков, обманувший более 300 дольщиков на сумму свыше 310 миллионов, признан виновным в мошенничестве в особо крупном размере и осужден на пять лет лишения свободы в колонии общего режима. Генеральный директор ЗАО «Проспект-Инвестстрой» Владислав Ленский-Богомолов также осужден к пяти годам тюрьмы за завладение денежными средствами дольщиков. Владелец ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» Владимир Матвеев – на шесть лет лишения свободы. На очереди – судебные процессы в отношении руководства ООО «Кросс» и группы «Металлоптторг». В целом в 2013 году за злоупотребелния в сфере долевого строительства 10 должностных лиц привлечены к дисциплинарной ответственности, 18 – к административной, возбуждено 4 уголовных дела. По результатам предварительного расследования в 2013 году направлено в суд для рассмотрения по существу 10 уголовных дел. Судами области рассмотрено 9 уголовных дел о преступлениях в сфере долевого строительства в отношении 9 лиц. По результатам рассмотрения дел вынесено 7 обвинительных приговоров в отношении 7 лиц.[67]

Если в июле 2012 года на территории Самарской области проблемными значились 144 объекта, а в числе обманутых - 13 031 дольщик, то на начало 2013 года проблемными оставались 55 объектов, а количество обманутых дольщиков уменьшилось в 2 раза. Всего удовлетворены права 6 938 дольщиков[68]. По данным министерства строительства Самарской области, по состоянию на январь 2014 года на территории региона осталось 22 проблемных объекта, от завершения строительства которых зависит судьба 2 163 дольщиков, из них в Самаре – 18 объектов, в Тольятти – 3 объекта, и в Кинеле – 1 объект[69].

Стоит отметить, что сотрудники министерства строительства работают не только на улучшение макропоказателей, но и вникают в частные ситуации, особенно в те, в которых оказались люди пожилые, малообеспеченные, продавшие единственное жилье, вложившие последние средства в будущее жилье и оставшиеся практически на улице. Так, обратившаяся к Уполномоченному гражданка Б., заключила договор долевого участия на строительство жилого дома по ул. Карбышева в г. Самаре с Кировским отделением Самарской региональной организации – подразделением Общероссийской организации инвалидов «Единство» [70]. Но еще в 2009 году эта организация была признана банкротом[71]. Чтобы достроить указанный дом, с Б. потребовали доплату, но в силу пенсионного возраста ни она, ни ее муж – инвалид, не обладали возможностью вложить в строительство дополнительные денежные средства. Министерство строительства Самарской области по предложению Уполномоченного согласовало условия разрешения ситуации, и заявительнице были предложены альтернативные варианты предоставления жилых помещений в иных объектах. На данный момент достигнута договоренность о предоставлении Б. квартиры в г. Чапаевске, с чистовой отделкой[72]. Аналогичным образом разрешаются проблемы дольщиков многоквартирного жилого дома № 122 по ул. Советская в г. Сызрани, которым власти готовы предоставить квартиры в г. Новокуйбышевске, согласно оплаченным квадратным метрам (разумеется, тем, кто согласен на переезд) [73].

В Самарской области еще с 2007 года действует региональное законодательство, направленное на защиту прав участников долевого строительства[74]. А с 9 января 2014 года во исполнение Перечня поручений Президента Российской Федерации (от 18.10.2012 г. № 2820-Пр) по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, с учетом положений приказа Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 г. № 403[75] и положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ,[76] министерством строительства Самарской области начат прием заявлений от граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Тем не менее, и в 2013 году в аппарат Уполномоченного продолжали поступать обращения обманутых дольщиков[77]. И связаны они, в основном, с тем, что заключение договоров аренды с новыми инвесторами, которые берутся достраивать проблемные дома, пока никак не завершается искомым результатом – долгожданным новосельем.

Так и не разрешены проблемы дольщиков ООО «Дальстрой», ООО «Авто-М» (жилой комплекс «Ясная поляна», расположенный в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка в г.о. Самара)[78]. По информации министерства строительства Самарской области, списки участников долевого строительства ЖК «Ясная поляна» с распределением их по секциям жилого комплекса были направлены новому застройщику – ООО «Донстрой»[79]. Но готовность нового застройщика взвалить на себя весь груз ответственности за вселение всех пострадавших от предыдущего инвестора, зависит от окончательных финансовых расчетов. А те, в свою очередь, можно определить только после получения результата государственной экспертизы проекта[80]. Так что полагать, что у дольщиков «Дальстроя» и «Авто-М» случился хэппи-энд только потому, что рассматриваются возможности достройки объекта, несколько преждевременно.

Анализ показателей, представленных министерством строительства Самарской области, показывает следующую картину: на январь 2013 года фиксируется 55 проблемных объектов, а на январь 2014 года – уже только 22 (из которых на 21 строительной площадке застройщики находятся в стадии банкротства, на 12 из них введено конкурсное производство). Также министерство строительства Самарской области утверждает, что в 2012 году из 13 031 обманутых дольщиков удовлетворены права 6 938 дольщиков[81], а к началу 2014 года остается 2 163 участника долевого строительства в 22 проблемных объектах.[82]  Однако, в ответе министерства строительства Самарской области в адрес Уполномоченного не содержится конкретной информации о количестве граждан, исключенных из реестра обманутых дольщиков в 2013 году в связи с фактическим удовлетворением их прав на объекты долевого строительства (получением права собственности на недвижимое имущество).

На наш взгляд, это свидетельствует о несовершенстве механизма ведения указанного реестра и необходимости его доработки. В частности, в Правилах ведения реестра участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области[83] отсутствует четкое нормативное регулирование порядка и перечня оснований исключения участников долевого строительства из реестра обманутых дольщиков. В связи с этим, в целях нормативного урегулирования процедуры исключения участников долевого строительства из реестра обманутых дольщиков с учетом фактического удовлетворения прав граждан на объекты долевого строительства, полагаю целесообразным Правительству Самарской области разработать соответствующие изменения в Правила ведения реестра участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области. Даже допуская отдельные изменения в данных, предоставляемых министерством строительства на различные периоды, мы не можем согласиться с отсутствием конкретной информации о количестве дольщиков, исключенных из реестра «обманутых» и фактически оформивших право собственности на квартиры в домах, введенных в эксплуатацию. А главное: заключение договоров с новым инвестором, являющееся основанием для исключения дольщиков из числа обманутых, а объектов – из проблемных, совсем не означает, что дом был достроен и сдан, а люди получили квартиры и оформили их в собственность. И даже то, что строительство объектов «вошло в график», совсем не означает, что оно завершено, а люди получили ключи от квартиры. В истории вопроса с дольщиками уже случались многократные передачи площадок, которые не завершались ничем – и вовсе не потому, что предполагался заведомый обман, но и в силу объективных финансово-экономических причин, кризисных явлений в экономике и т.д. Есть и дома, которые построены, но годами не введены в эксплуатацию по причине недоделок и несоответствия проектной документации – и люди опять-таки остаются с массой социальных и коммунальных проблем. Поэтому полагаем, что исключение объектов из списка проблемных должно происходить только после их ввода в эксплуатацию, а исключение дольщиков из Реестра участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области – только после оформления прав собственности на жилые помещения. Ведь подлинная задача не в том, чтобы «мы сняли с себя тяжелое бремя крупного региона по числу обманутых дольщиков и вышли на передовые позиции», как заявил один из чиновников министерства строительства Самарской области, а в том, чтобы дольщики, наконец, получили ключи от квартир.

6.      Ни хаты, ни расплаты

(нарушения прав потерпевших от мошеннических сделок с жильем)

Если уж требования дольщиков и не удовлетворены пока полностью, то, по крайней мере, к их проблемам приковано внимание и власти, и журналистов. Системные меры поддержки появились не сразу и как реагирование на массовые протестные акции. Поначалу от дольщиков просто отмахивались – это, мол, ваши споры хозяйствующих субъектов. Примерно такая же ситуация сейчас складывается в отношении людей, пострадавших в результате мошеннических сделок с жильем (нередко – единственным) в силу неосмотрительности или правовой неграмотности пострадавших. Права на жилище, на собственность и на защиту со стороны государства нарушаются в силу недостаточной результативности расследования уголовных дел, возбужденных по фактам мошенничества с жильем и в силу плачевных конечных результатов в попытках добиться возврата имущества или хотя бы денежных средств, о чем свидетельствуют обращения граждан к Уполномоченному в 2013 году[84].

Печальным примером такого положения дел являются обращения граждан, связанные с мошенничеством при совершении сделок с жилыми помещениями в городском округе Тольятти[85]. В мае 2012 года Автозаводский районный суд г. Тольятти вынес обвинительный приговор, признав граждан Емельянову Е.В., Жамбатырову О.Н., Тамонову В.Ю. и Оганяна А.А. виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ («Мошенничество»). Осужденные организовали в г.о. Тольятти устойчивую преступную группу для совершения нескольких преступлений, направленных на хищение чужого имущества (денежных средств, квартир) и приобретение права собственности на чужое имущество (квартиры), принадлежащие гражданам, путем обмана и злоупотребления доверием. Осужденные пользовались схемой, привычной для так называемых «финансовых пирамид». При этом между «инвесторами» и потерпевшими заключался не договор залога, а договор купли-продажи квартир (комнат) потерпевших. Не вчитываясь в текст договоров и не осознавая в полной мере правовых последствий сделок, потерпевшие собственноручно и вроде бы добровольно подписывали документы и сдавали их на регистрацию. При таких обстоятельствах возникают сложности с истребованием в судебном порядке утраченного жилья у добросовестных приобретателей.

Поскольку осужденные присваивали денежные средства, переданные за квартиры, не возвращали их «инвесторам», самым очевидным образом находившимся в сговоре с мошенниками, то «инвесторы» на основании договоров купли-продажи уже в качестве собственников выселяли потерпевших из их жилья. Для большинства потерпевших это было единственное жилье. После вынесения в отношении осужденных обвинительного приговора, потерпевшие в настоящее время обращаются в суд с исками об истребовании их квартир (комнат) из незаконного владения, о признании договоров купли-продажи квартир недействительными. По иску прокурора Автозаводского района г. Тольятти в интересах гражданки Г. вынесено положительное решение, и квартира возвращена в собственность заявителя[86]. В то же время по иску потерпевшей от действий тех же мошенников гражданки Б. вынесено отрицательное для заявителя судебное решение, и квартира оставлена у добросовестного приобретателя, ставшего собственником квартиры в результате цепочки сделок[87]. Вместе с тем, пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ указывали, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу[88]. Но, как мы видим, даже при наличии приговора суда в отношении мошенников, у граждан нет гарантий возврата собственности.

К Уполномоченному обратились также жители г.о. Тольятти, попавшие в совершенно детективно-кинематографическую историю, в основе которой находятся мошеннические действия руководства компании «Тяньши», в которой они все вместе дружно работали до поры до времени [89]. В результате этих действий несколько человек лишились жилья, а многие – крупных денежных средств. При этом опять же имелись случаи заключения потерпевшими лицами договоров купли-продажи их квартир вместо договоров залога.

В январе 2013 года по факту хищения денежных средств жителей г.о. Тольятти отделом по расследованию преступлений, совершенных на территории Автозаводского района СУ У МВД России по г. Тольятти, было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ (в декабре 2013 года – по факту хищения путем обмана и злоупотребления доверием денежных средств у граждан – по ч. 4 ст. 159 УК РФ.) Беда только в том, что уголовное дело расследуется, приостанавливается, возобновляется и вновь приостанавливается, потому что бывшая глава фирмы «Таньши», вошедшая в неограниченное доверие к своим бывшим подчиненным, так и не становится фигурантом уголовного дела по причине «смерти», которая не подтверждена из-за отсутствия экспертиз, на которую не дает согласия Республика Туркменистан, куда она благополучно эмигрировала, по мнению всех участников процесса.

Совершенно патовая ситуация складывается у группы граждан, приобретших квартиры, на которые теперь судом наложен арест в рамках производства по резонансному уголовному «делу Кужилина» - бывшего заместителя руководителя департамента управления имуществом г.о. Самара[90]. Как указывают заявители, квартиры приобретены ими по договорам купли-продажи на денежные средства от продажи своего жилья, а также на заемные средства (кредиты), и в настоящее время граждане вполне обоснованно опасаются, что существует риск изъятия у них квартир в связи с указанным уголовным делом. Другого жилья они не имеют, среди обратившихся граждан есть пенсионеры, дети, инвалиды.

При этом, изначально квартиры являлись собственностью городского округа Самара. Неустановленная группа лиц путем обмана приобрела право собственности на жилые помещения, расположенные в г. Самаре на ул. Академика Платонова, ул. Революционной, на пересечении улиц Пионерской и Галактионовской, на ул. Волжское шоссе, на ул. Просека 5. Жилые помещения были перепроданы несколько раз. По фактам незаконного приобретения права собственности на жилые помещения возбуждены уголовные дела по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Впоследствии уголовные дела соединены в одно производство в Советском МСО СУ СК РФ по Самарской области.

Собственники квартир в апелляционном порядке обжаловали постановление суда Октябрьского района г. Самары от 27 июня 2013 г. о наложении ареста на 23 жилых помещения, указав, что постановление суда нарушает их права, данные жилые помещения приобретены правомерно по договорам купли-продажи и не имеют отношения к расследуемому уголовному делу. Апелляционным определением судебной коллегии по уголовным делам Самарского областного суда от 28.08.2013 г. отказано в удовлетворении апелляционных жалоб заявителей. Ведь согласно ст. 115 УПК РФ наложение ареста на имущество осуществляется для обеспечения приговора в части возможной конфискации имущества, а также возможных имущественных взысканий.

По сути, граждане остались в непредсказуемой ситуации, при которой они могут быть лишены жилья в случае вынесения судом обвинительного приговора в отношении мошенников и истребования квартир в муниципальную собственность. В случае, если будет доказана незаконность приватизации жилых помещений, и они будут истребованы в судебном порядке обратно в муниципальную собственность, у приобретателей данных квартир останется возможность вернуть уплаченные продавцам денежные средства в порядке ч. 1 ст. 461 Гражданского кодекса РФ (как убытки, понесенные покупателем при изъятии у него товара третьими лицами). Однако следует отметить, что данная процедура предполагает обращение с иском в суд к продавцу по сделке, и перспективы реального получения денег добросовестными покупателями квартир являются весьма неопределенными.